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房子产权到期怎么办?

来源:网络  作者:未知  时间:2017-06-11

  房屋产权到期咋办?你的房子还是你的吗?相信这是大家都很关心的问题。3月8日,在全国两会“部长通道”上,国土资源部部长姜大明回答了记者提问。对于住宅土地使用权到期后的续期问题,姜大明给予了详细解答并强调:“请大家放心,居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护。”那么房子产权到期了该怎么办?

  一、什么是房屋产权?

  一般来说,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权属于个人产权,是私有财产权的一种,受到我国《物权法》的保护,其年限是永久的。

  因为根据我国《宪法》,土地的所有权属于国家和集体所有,所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权,根据土地规划用途的不同,土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。

  二、40年、50年、70年产权的区别

  首先是土地规划用途不同,按照我国相关法律法规,我们平常的住宅建设用地最高是70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地,以及综合用地,最高为50年,而商业、旅游和娱乐用地,最高只有40年。

  所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子,用途是不一样的!

  然后是产权为70年的房子,也就是住宅,可以落户口,而产权为40年或者50年的房子,就不能落户口。虽然很多也能够满足居住的要求,但是其土地的使用性质,决定了房屋本身仍然是非住宅性质,所以一般来说不能落户口,子女也就不能划分到相应的学区,就近入学。

  同时,生活费用也不一样,70年产权的住宅,在水电费上是按照民用标准收取,价格相对较低,而非住宅性质的、40年或50年产权的房子,则是按照商用标准来收取,价格要贵很多,并且一般不通燃气。

  另外,贷款条件也不同,购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子,一般不能申请公积金贷款,如果办理商业贷款,也只能得到总房款的五成或六成按揭。

  三、房屋产权年限与房屋使用年限

  (1)房屋产权年限

  房屋建筑产权的归属年限包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。70年产权指房屋建筑产权的归属年限,70年产权是指70年内所有者对财产的占有、使用、收益处分,并排除他人干涉的全能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

  (2)房屋使用年限

  房屋使用年限分两个概念:一个是房屋本身的使用年限,另一个是土地使用年限。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要,不少业主在购房时不禁产生疑问:当使用期限到了之后,房子还属于自己吗?

  住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。房屋是你的私人财产,享有永久的所有权和使用权。土地是国家的,一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。实际上,现在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算,加上开发周期,最短也得1-2你年,到你手里使用年限就不到70了,如果开发商再囤积一段时间或者几经转手,就更短了。有可能是30几年、60几年的。

  四、例子:70年住宅土地使用权到期后怎么办?

  (一)居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护:

  姜大明部长说:有恒产者有恒心。对住宅土地使用权到期后的续期问题,社会各界普遍关注。为此,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

  去年底,为贯彻落实《意见》精神,妥善解决在续期法律安排作出前,少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题,我们商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请;二是不收取相关费用;三是正常办理交易和登记手续。这一办法公布后,得到了社会积极评价和普遍欢迎。

  对70年住宅土地使用权到期后的续期问题,我们正在深入调查研究,并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心,居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护。

  (二)坚持去库存与防过热并重

  姜大明在“部长通道”上接受采访时还表示,国家制定宏观调控政策,地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策,对重点城市,一城一策、靶向治理。针对房地产热点问题,姜大明表示:

  第一,要明确住房用地的本质属性,能够保障居民住有所居。中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这样一个定位,根据这个定位我们也提出,住房用地是保障住有所居的,不能拿来炒作、囤积,以此来进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。

  第二,要落实地方政府的主体责任,因城因地来分类施策。国家来制定宏观调控政策,地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策,对重点城市,一城一策、靶向治理。房价压力过大的城市,应该合理的增加土地住宅用地的供应,去库存任务重的城市,要减少以至暂停住宅土地供应。

  第三,坚持远近结合、标本兼治,加快形成长效机制。一是要保障总量、优化结构。“十三五”规划所确定的建设用地的增量规模,完全可以满足发展的需要。现在关键的问题是要调整建设用地的结构,合理提高住宅用地的比例。要用市场配置来满足多样化住房的用地需求。对于保障性的住房建设用地,我们实行应保尽保。二是要规划引导、稳定预期。现在我们正在落实人地挂钩政策,同时要求城市政府要公布住房用地的中期规划和三年滚动计划,以此来稳定居民和企业的良好预期。三是要完善制度、防范风险。认真总结各地土地市场调控的经验,要完善现在进行的土地招拍挂制度,来稳定城市土地的价格,使它能够平稳。同时要严密防范房地产的风险。

  (三)房子产权到期后怎么办?

  谈房屋产权,首先需要普及一下基本概念。所谓房屋产权,是指房屋所有权和土地使用权。前者受《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》保护,永久属于你。而土地使用权,是有年限限制的,一般为40、50、70年。

  1、《物权法》虽然说了“自动续期”,但并不等于“无偿续期”。

  《物权法》第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。问题出在了“自动”这个词。按照我们对中文的理解,“自动”往往含有“不加附加条件”、“自发”的意思。所以很多人把“自动续期”理解成“无偿续期”。著名学者秋风就认为,“自动续期”的意思就是“自动无偿”续期。

  但法律条款不能拿来做词义辨析题,《物权法》是有释法的。《物权法》条文释义,在具体解释第149条时,明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的,采用自动续期的方式,续期的期限、土地使用费支付的标准和方法,由国务院规定。”

  这就很明显了,《物权法》并没有趟浑水,它把要不要续费的问题,踢给了国务院。而国务院至今没有出台相关细则。

  这种法律上的不明确,给未来带来了很大的不确定性。它不仅让地方政府部门在处理相关事宜时无章可循,也给普通市民带来了巨大担忧和不便。因此我认为,对于房屋土地使用权到期后如何续期,应当在法律上尽快明确,给大家吃一颗定心丸。

  2、土地使用权到期,各省份的处理情况

  上位法并没有明确规定房屋产权到期了该怎么办?各地方怎么处理这一境况呢?

  土地使用权到期后续期温州并不是首例,至少在青岛、深圳就有不下四个案例。

  (1)青岛阿里山小区5071户业主的土地使用权2009年6月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道,当时青岛政府提出的续期方案是:

  A、物权法细则不明,土地期满应有偿续期,出让金需要续交。

  B、以区域过去1年的平均地价为计算基准,折算到建筑面积大约是60%,因为当时黄岛区的地价是1000块,所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。

  (2)2011年金桃园大厦业主被告知,在土地期满后,深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后,金桃园被媒体报道成为:“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”,引发了极大的舆论风波。后来深圳政府出面澄清:金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期,非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题,依照届时执行的法律规定办理。

  (3)深圳国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证,最早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》:土地期满,可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。

  (4)2016年3月,福田上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请,成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米,补缴金额为44940元,平均每平米补缴了557元。业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算,深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。